I Fredensborg Kommune findes fire bysamfund – Fredensborg, Humlebæk, Nivå og Kokkedal, der tilsammen udgør byområderne. Den statslige Fingerplan 2019, Landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning, fastlægger de overordnede rammer for afgrænsning af byområderne, mulighederne for byvækst og lokalisering af byfunktioner.
Afgrænsningen af byområderne fremgår af retningslinjekortet.
- Byområderne består af de arealer, der anvendes til byformål, eller som planlægges anvendt til byformål, uanset arealernes aktuelle zonestatus.
Landzonelandsbyer o.lign. er ikke en del af byområdet.
- I byområderne skal bebyggelsens udformning, tæthed og funktion være med til at skabe attraktive, mangfoldige, varierede og bæredygtige bymiljøer og understøtte de eksisterende, bevaringsværdige bymiljøer. Udbygning, fortætning og omdannelse skal ske under hensyntagen til de rekreative arealer og eksisterende grønne træk i byområdet.
- Kommunens fire bysamfund skal være ligeværdige i forhold til lokal serviceudbud og institutioner. Bysamfundene skal ikke være ens, men udvikles med udgangspunkt i det enkelte bysamfunds egne præmisser og identitet.
- Byudvikling, byomdannelse og lokalisering af byfunktioner skal placeres under hensyntagen til den eksisterende og besluttede infrastruktur og til mulighederne for at styrke den kollektive trafikbetjening.
- Ny byudvikling skal tilrettelægges således, at der skabes sammenhæng med de eksisterende byområder og en klar grænse mellem by og land.
- Der gælder særlige retningslinjer for byudvikling i områder med særlige drikkevandsinteresser, indvindingsoplande og boringsnære beskyttelsesområder til almene vandforsyninger. Se afsnittet Grundvand.
- Landzonearealer i byområderne kan overføres til byzone gennem lokalplanlægning.
- Udlægning af ny byzone skal begrænses.
- Bymæssige fritidsanlæg skal placeres i byzone.
Afgrænsningen af det ydre storbyområde er fastlagt i Fingerplan 2019 og fremgår af retningslinjekortet. Det ydre storbyområde består af byområder og afgrænsede landområder.
- Byudvikling og byomdannelse af regional betydning skal ske i det ydre storbyområde.
- Byudvikling og byomdannelse af regional betydning skal koordineres med udbygning af hovedstadsområdets overordnede trafikale infrastruktur og den kollektive trafikbetjening.
- Der skal fastlægges en rækkefølge for gennemførelsen af byudvikling og byomdannelse af regional betydning. Rækkefølgen skal fastlægges på grundlag af en vurdering af udviklingen i området som helhed.
- Ved fastlæggelse af rækkefølgen skal udbygning af de stationsnære arealer og omdannelse af byområder, som er velintegrerede i byen, fremmes.
- Der kan udlægges ny byzone i de afgrænsende landområder, når det respekterer overordnede interesser.
Afgrænsning af det øvrige hovedstadsområde er fastlagt i Fingerplan 2019 og fremgår af retningslinjekort.
- Fredensborg by udpeges som kommunecenter i det øvrige hovedstadsområde.
- Der kan udlægges ny byzone udenfor byområdet, når det respekterer overordnede interesser, herunder fastlæggelse af rækkefølge. Byudvikling skal være af lokal karakter og skal ske i tilknytning til kommunecenteret.
- Der skal fastlægges en rækkefølge for gennemførelsen af byudvikling i det øvrige hovedstadsområde. Rækkefølgen skal fastlægges på grundlag af en vurdering af udviklingen i området som helhed.
- De kystnære dele af byområderne afgrænses som de dele af byområderne, der ligger nærmere end 3 km fra Øresundskysten.
- I de kystnære dele af byområderne (omfattende byzonearealer og arealer, der som en del af byområderne kan overføres til byzone), der ligger ud til kysterne eller indgår i et samspil med kystlandskabet, skal der ske en vurdering af de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på at:
- Ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed.
- Der tages hensyn til risikoen for oversvømmelse eller erosion fra havet.
- Der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer.
- Der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne.
- Offentligheden sikres adgang til kysten.
Se desuden afsnittet Det kystnære landområde for så vidt angår landzone.
- Bestemmelserne for de kystnære dele af byområdet finder også anvendelse for eksisterende byzonearealer udenfor byområdet, som ligger nærmere end 3 km fra Øresundskysten.
Formål med retningslinjerne
Byområdet
Hele landet er grundlæggende delt op i tre planlægningszoner: byzoner, landzoner og sommerhusområder.
Byzonen definerer principielt de områder, der er by. Byzonegrænsen er imidlertid ikke anvendelig som markering af grænsen mellem land og by i kommuneplanen, idet den konkrete overførsel fra landzone til byzone af et areal, der i kommuneplanen fastlægges til byformål, først sker i forbindelse med lokalplanlægningen. Denne inddragelse i byzone sker således typisk med en vis tidsforskydning i forhold til kommuneplanen.
Fingerplan 2019
Det ydre storbyområde (byfingrene)
Det øvrige hovedstadsområde
Fingerplanen fastlægger, at der kan udlægges ny byzone i kommuneplanlægningen, når byudviklingen er af lokal karakter og i tilknytning til kommunecentre eller som afrunding af andre bysamfund. Nyudlæg af lokal karakter kræver rækkefølgeplanlægning.
Byudvikling og byomdannelse af regional betydning
- At byudvikling og byomdannelse koordineres med den overordnede infrastruktur og den kollektive trafikbetjening.
- At rigeligt og varieret udbud af planlagte byggemuligheder, som dog ikke væsentligt overstiger forventet nybyggeri i hovedstadsområdet i planperioden.
- En balanceret udvikling mellem de forskellige egne i hovedstadsområdet.
Kommunecentre
Byudvikling af lokal karakter
- At byudviklingen i det øvrige hovedstadsområde alene har lokal karakter.
- At der skabes sammenhæng med de eksisterende byområder.
- At byudviklingen bidrager til at fastholde en skarp grænse mellem by og land.
De kystnære dele af byzonen
Byvækst i Fredensborg Kommune
Fredensborg Kommune er en attraktiv bosætningskommune i hovedstadsområdet. Kommunen har fire forskelligartede men ligeværdige bysamfund med hver 8-10.000 indbyggere. Derudover består kommunen af et stort landområde med små velfungerende landsbyer med boliger tæt på naturen. Kystbyerne, Humlebæk, Nivå og Kokkedal orientere sig naturligt mod København med kun ca. 25 minutters transporttid og en højklasset kollektiv trafikforbindelse i Kystbanen, mens Fredensborg By i højre grad er bolig- og arbejdskraftopland til bl.a. Hillerød, Helsingør og Allerød. En tendens som forventes forstærket, når det nye superhospital i Hillerød med mange nye arbejdspladser står færdigt.
Kommunen har siden 2010 oplevet en konstant vækst i befolkningstallet og dermed efterspørgsel på boliger. Befolkningstallet er i perioden vokset med ca. 1800 borgere til 41.000 indbyggere i 2021. En vækst som forventes at fortsætte de kommende år, så der i 2032 er 43.421 borgere. Samtidig med befolkningstilvæksten forventes en markant demografisk ændring med en stigning på 1.985 borgere i aldersgruppen +80 år, svarende til en stigning på godt 95 %. Ligeledes forventes aldersgruppen på 25-39 år at stige med 520 borgere, svarende til en stigning på godt 10 %. Parallelt med den demografiske udvikling forventes en udtydning i boligerne, dvs. at der gennemsnitligt vil bo færre i hver husstand. Således forventes et fald fra 2,3 personer pr husstand i 2021 til 2,1 personer i 2032.
Med kommunens boligpolitik tilstræbes en variation i boligudbuddet, der modsvarer nye livsmønstre og forskellige livssituationer. Borgernes stigende levealder og nye familiemønstre, hvor flere bor alene, er afgørende forhold i planlægningen. Et varieret boligudbud til alle befolkningsgrupper er grundlaget for en afbalanceret befolkningsudvikling og dermed også grundlaget for at bevare og udvikle kommunens institutioner, foreningsliv, erhvervsliv mv. Det er derfor en forudsætning at boligudbuddet øges de kommende år, så boligmassen modsvarer nye efterspørgselsmønstre. Fredensborg Kommune har derfor som mål, at der planlægges for 200 nye boliger årligt de kommende år.
Planlægningen for 200 boliger om året skal sikre kommunen mulighed for en robust og balanceret udvikling af boligmulighederne i kommunen. Byrådet har med vedtagelsen af sin første Boligpolitik i 2020 vedtaget, at der skal sikres boliger til alle generationer. Med et faldende antal beboere per husstand og med en stærkt stigende andel af ældre i kommunen er der behov for at planlægge for flere boliger årligt end hidtil.
En væsentlig del af de nye boliger skal opføres centralt i bysamfundene, da det er med til at skabe liv og tryghed. Kommunen er allerede langt i planlægningen for storstilet byomdannelse i både Nivå og Humlebæk bymidter, ligesom en helt ny bydel i Kokkedal er under planlægning. Ved at prioritere og investere i fortætning og byomdannelse i de stationsnære områder i Nivå og Humlebæk og udbygning af en ny bymidte i Kokkedal, balanceres behovet for nye boliger uden at sætte kommunens grønne og rekreativ kvaliteter under pres.
Kommunen opgør hvert år sit boligprogram for de kommende 11 år. Boligprogrammet er baseret på de arealer og planer, der er kendte på tidspunktet for udarbejdelsen og indeholder derfor ikke projekter, der først på et senere tidspunkt besluttes planlagt for.
I Fredensborg Kommune er der efterhånden et stærkt begrænset omfang af perspektivarealer til fremtidig byudvikling. Kommunens boligprogram er derfor ikke et udtryk for, hvor mange boliger kommunen ønsker at der opføres, men mere et udtryk for det mulige.
I kommunens boligprogram 2021 forventes i perioden 2022 til 2031 realiseret minimum 1400 nye boliger, svarende til gennemsnitligt 140 boliger årligt. Ses der alene på perioden 2022 til 2027 forventes der bygget i gennemsnit 180 boliger årligt. Hovedvægten af boligerne forventes realiseret i kystfingerbyerne Nivå (717 boliger), Kokkedal (312 boliger) og Humlebæk (224 boliger). I det øvrige hovedstadsområde forventes bygget 132 boliger i Fredensborg By og i landområdet 19 boliger. Udviklingen er således i overensstemmelse med Fingerplanens målsætning om, at byvækst koncentreres i Fingerbyen.
2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Humlebæk | 8 | 16 | 0 | 30 | 30 | 30 | 30 | 30 | 30 | 30 |
Nivå | 109 | 83 | 69 | 100 | 107 | 95 | 72 | 45 | 20 | 20 |
Kokkedal | 10 | 34 | 45 | 65 | 50 | 28 | 20 | 20 | 20 | 20 |
Fredensborg | 25 | 54 | 34 | 19 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Landområdet | 11 | 7 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
I alt | 160 | 194 | 148 | 214 | 187 | 153 | 122 | 95 | 70 | 60 |
Boligprogrammet dækker over igangværende boligprojekter - små og store udviklingsprojekter, som er under planlægning, eller hvor der er konkrete ønsker til at igangsætte planlægning.
Med udgangspunkt i de kendte planer og projekter forventes det, at der i perioden 2022 til 2031 fortrinsvis bygges etageboliger (800 boliger) efterfulgt af rækkehuse (565 boliger) og parcelhuse (13 boliger). Hvilket skal ses i sammenhæng med det stigende antal seniorer og enlige.
Kommuneplan 2021 skal sikre det politisk besluttede mål om at planlægge for 200 boliger om året, så der kan tilvejebringes boliger til alle generationer i kommunens bysamfund. Kommuneplanen skal derfor sikre den fortsatte byvækst, og modsvare den demografiske udvikling og efterspørgsel på boliger i kommunen de kommende 12 år.
I Fredensborg Kommune betyder Fingerplanen, at det i Nivå, Kokkedal og Humlebæk ikke er muligt at inddrage nye arealer til byvækst bortset fra enkelte mindre afgrænsede landområder ved Nivå og Kokkedal. I de kommende år er der derfor fortsat fokus på fortætning i eksisterende byområder, men der er også behov for lokal byvækst i Fredensborg By, som ikke rummer samme muligheder for fortætning af den eksisterende by som Nivå, Humlebæk og Kokkedal, og dermed mulighed for at imødekomme den stigende efterspørgsel på senioregnede boliger og mindre boliger til enlige med central beliggenhed. Det fremgår også af kommunens boligprogram, at der allerede i 2025 vil være udfordringer med arealer, der kan opføres boliger på i Fredensborg By.
Fredensborg Kommune ønsker på denne baggrund at udlægge to nye arealer til byvækst af lokal karakter i tilknytning til byområdet Fredensborg By. De to arealer er Hillerødvej 3 (Petersholm) og Sørupvej 23. Arealerne indgik i Planstrategi 2032 som arealer der ønskes inddraget til byvækst. For begge arealer gælder, at der foreligger konkrete ønsker for udvikling af fællesskabsorienterede boformer.
På baggrund af bemærkninger fra Bolig- og Planstyrelsen i kommuneplanens høringsperiode udtages Petersholm af kommuneplanens byvækstområder og indgår herefter i stedet som perspektivareal for byvækst på sigt.
Nyt byudlæg og perspektivareal til boliger
Nyt byudlæg (Sørupvej 23) og perspektivareal (Hillerødvej 3) til boliger fremgår af nedenstående kort.
Ejendommen Petersholm, Hillerødvejen 3
Petersholm består af en nordlig del (markeret med rød linje) beliggende i byområdet og en tilhørende park beliggende i landområdet syd for (skraveret areal). Arealet er centralt beliggende tæt på Slotsgade og den historiske bymidte i Fredensborg. Syd for parken ligger erhvervsområdet Kratbjerg, hvor der er trinbræt til lokalbanen Lille Nord. Den nordlige del af ejendommen er i dag udlagt til erhverv i kommuneplanen, men planlægges omdannet til boligformål, som en del af en samlet plan for udvikling af den samlede ejendom til nyt boligområder.
Sørupvej 23
Ejendommen er en tidligere landbrugsejendom beliggende i Sørup. Den nordlige del af Sørup ligger i byzone og er en bydel i Fredensborg. Syd for dette område ligger Sørup Landsby, som er udpeget og afgrænset til landsby. Ejendommen ligger i tilknytning til eksisterende parcelhuskvarter og den lokale golf klub. Ejendommen ønskes omdannet til seniorbofællesskab.
I Kommuneplan 2021 udlægges nyt areal på ca. 12.200 m2 til byvækst, svarende til ca. 22 boliger.
Redegørelse for boligudbygning
I henhold til Planlovens § 11a skal kommuneplanen udlægge nye arealer til byzone for at dække det forventede behov for byvækst i en periode på 12 år. Der skal imidlertid kunne redegøres for, at rummeligheden i den gældende kommuneplan ikke er tilstrækkelig til at imødekomme den forventede fysiske udvikling i de kommende 12 år.
En nærmere redegørelse for bolig- og befolkningsudvikling, eksisterende restrummelighed til boliger samt behov for arealer til nye boliger, fremgår af redegørelsen for byvækst, der kan tilgås via dette link.
Nyt byudlæg til erhverv
Kommuneplan 2021 fastlægger kommuneramme for nyt erhvervsområde ved Teglbuen 1 i Nivå til transport- og distributionserhverv, ved de muligheder der er givet i Fingerplan 2019. Arealet er i Fingerplan 2019 udpeget som egnet til transport- og distributionserhverv og indgår som afgrænset landområde i Det ydre storbyområde. I afgrænsede landområder, kan der udlægges ny byzone, når det følger planlovens regler om byvækst og i øvrigt respektere overordnede interesser. Den konkrete overførsel af arealet fra landzone til byzone sker ved udarbejdelse af lokalplan.
Den videre planlægning
De endnu ubebyggede dele af byområdet kan udvikles og overføres til byzone gennem lokalplanlægning.
Byrådet har med vedtagelse af nærværende kommuneplan besluttet, at en evt. udbygning af Humlebæk Syd tidligst kan ske efter 2040.
Andre myndigheder
Bolig- og Planstyrelsen
Fingerplan 2019 er som landsplandirektiv bindende for kommunen, og staten spiller dermed en meget direkte rolle i afgrænsningen af byområdet.
Lovgrundlag
Planloven