Centerstruktur

1. Områder til centerformål skal ligge indenfor byområdet. Det enkelte områdes størrelse skal modsvare dets funktion, opland og vækstramme.
    
2. Områder til centerformål bør placeres på steder, hvor der er god tilgængelighed for alle trafikarter, og bør ligge centralt i forhold til bydelens boligområder.
    
3. Antallet, størrelsen, sammensætningen og den indbyrdes placering af områder til centerformål bør afpasses, så det så vidt muligt sikres, at det enkelte område til centerformål er levedygtigt.
    
4. Kommunens centerstruktur består af:
   • Bymidter
   • Bydelscentre
   • Lokalcentre og enkeltstående lokalbutikker
   • Områder til særligt pladskrævende varer
      
5. Nye butikker og andre byfunktioner skal så vidt muligt placeres i bymidter og bydelscentre.
    
6. Butikker til særligt pladskrævende varer skal placeres i områder til centerformål eller i særligt udpegede erhvervsområder, der ligger hensigtsmæssigt i forhold til overordnede veje og kollektiv trafik.

7. Det centrale Fredensborg er udlagt som bymidte.
   Det centrale Humlebæk, det centrale Nivå og et område ved rådhuset i Kokkedal er udlagt som bymidter.

8. Holmegårdscentret i Kokkedal udlægges som bydelscenter.

9. Følgende områder fastlægges som lokalcentre:
   • Et område ved Humlebækvej / Kongevejen i Fredensborg.
   • Et område ved Ny Strandvej / Torpenvej i Humlebæk.

10. Følgende områder fastlægges til pladskrævende varer:
    • Et område ved Højvangen i Fredensborg.
    • Et område ved Præstemosevej i Fredensborg.
    • Et område ved Kokkedal Industripark.
       
11. I området ved Højvangen i Fredensborg kan kun ejendomme med et grundareal på minimum 7.000 m² anvendes til særligt pladskrævende varer.

12. Bymidter, bydelscentre, lokalcentre og områder til særligt pladskrævende varer afgrænses som vist på retningslinjekortet.

13. Det maksimale bruttoetageareal til butiksformål fastsættes som angivet i nedenstående tabel. Kokkedal bymidte er opdelt i en nordlig og sydlig del. Den nordlige del af bymidten refererer til området nord for Donse Å, mens den sydlige del af bymidten refererer til området syd for Donse Å.

14. For områder til særligt pladskrævende varer fastsættes følgende maksimale bruttoetageareal til butiksformål:
    • 8.000 m² for området ved Højvangen i Fredensborg.
    • 1.300 m² for området ved Præstemosevej i Fredensborg.
    • 3.000 m² for området ved Kokkedal Industripark 6-8 i Kokkedal.
    • 14.500 m² for området ved Kokkedal Industripark 3-7 i Kokkedal.

15. Det samlede maksimale bruttoetageareal til butiksformål indbefatter eksisterende butikker og de resterende byggemuligheder i gældende lokalplaner.

    Kommuneplanens bestemmelser kan dog ikke tilsidesætte retten til at udnytte resterende byggemuligheder i gældende lokalplaner, uanset at dette medfører en overskridelse af kommuneplanens samlede maksimale bruttoetageareal til butiksformål.

15. Den maksimale butiksstørrelse fastsættes til bruttoetagearealet angivet i nedenstående tabel. Efter planloven kan der tillægges op til 200 m² til personalekantine, personaletoiletter, personalefitness-faciliteter og personale-pauserum til den maksimale butiksstørrelse for dagligvarebutikker.

Den minimale butiksstørrelse fastsættes til bruttoetagearealet angivet i nedenstående tabel.

*Dog med mulighed for etablering af op til fire udvalgsvarebutikker på minimum 500 m² og fire udvalgsvarebutikker på minimum 750 m².

16. I lokalcentre og for enkeltstående lokalbutikker fastsættes den maksimale butiksstørrelse til 1.200 m² bruttoetageareal inkl. personalefaciliteter.
17. For områder til særligt pladskrævende varer fastsættes følgende maksimale butiksstørrelser:
    • 6.000 m² bruttoetageareal for Højvangen i Fredensborg.
    • 1.300 m² bruttoetageareal for Præstemosevej i Fredensborg.
18. I butikker, der forhandler tømmer og byggematerialer, kan der etableres et særligt afsnit med varer, der ikke er særlig pladskrævende, men som anvendes i forbindelse med tømmer og byggematerialer. Den maksimale størrelse for dette afsnit fastsættes til 2.000 m² bruttoetageareal.

Bymidter

Fredensborg, Humlebæk og Nivå har hver en bymidte. Bymidterne ligger stationsnært og har god tilgængelighed for alle trafikarter. Bymidterne betjener primært det enkelte bysamfund, og kun i mindre grad øvrige bysamfund i og udenfor kommunen. Kommunen har i 2021 udlagt en ny bymidte i Kokkedal, ved rådhuset og Cirkelhusgrunden syd for Donse Å. Bymidten ligger ikke stationsnært, men ligger i tilknytning til det overordnede vejnet og har god bil- og bustilgængelighed med hyppige afgange til Kokkedal St. Derudover er bymidten koblet på stinettet i Kokkedal, så der er god tilgængelighed for gående og cyklister.

I Fredensborg er bymidten i 2008 blevet udvidet med rådhusgrunden, hvor der siden er opført en større centerbebyggelse. Behovet for yderligere nybyggeri og omdannelse til butiksformål i Fredensborg vurderes derfor at være begrænset i planperioden.

I Humlebæk og Nivå er planlægningsarbejdet i gang med en omfattende omdannelse af butikscentrene. Planerne for omdannelse af butikscentrene indgår i udarbejdelse af helhedsplaner for Humlebæk og Nivå bymidter.

I Kokkedal er den nye bymidte ikke etableret fysisk endnu. Bymidten består af en nordlig og sydlig del som adskilles af Donse Å. I den nordlige del ligger eksisterende dagligvarebutikker og mindre udvalgsvarebutikker og i den sydlige del planlægges der for større udvalgsvarebutikker. Bymidten betjener primært Kokkedal og i mindre grad den nordlige del af Hørsholm med dagligvarer, mens bymidten forventes at betjene et større regionalt opland med udvalgsvarer.

Bydelscenter

Kommunen har ét bydelscenter i Kokkedal – Holmegårdscentret. Holmegårdscentret betjener Kokkedal og ligger centralt i forhold til bysamfundets boligområder, og der er god tilgængelighed for bløde trafikanter, da der er direkte adgang fra store boligområder uden, at trafikerede veje skal krydses. Holmegårdscentret rummer i dag ca. 4.000 m² butiksareal, og kan udvides til ca. 6.000 m² indenfor rammerne af den gældende lokalplan. De ca. 2.000 m² som centret kan udvides med er fordelt på 3 forskellige byggefelter. Den maksimale tilladte butiksstørrelse er i lokalplanen fastsat til 3.000 m² for dagligvarebutikker og 1.500 m² for udvalgsvarebutikker.

Lokalcentre

Fredensborg og Humlebæk har hver et lokalcenter, hhv. Humlebækvej/Kongevejen i Fredensborg og Ny Strandvej/Torpenvej i Humlebæk. Sidstnævnte ligger i tilknytning til bymidten i Humlebæk og har med sin stationsnære placering god tilgængelighed for alle trafikarter. Lokalcentret i Fredensborg ligger i tilknytning til større veje og er koblet på stisystem for gående og cyklister. Lokalcentrene betjener dele af de bysamfund, som de ligger i.

Områder til særligt pladskrævende varer

Der er udlagt et område til særligt pladskrævende varer ved Højvangen i Fredensborg. Højvangen ligger i tilknytning til lokalcentret i Fredensborg. Der er udarbejdet en lokalplan for en del af området, som muliggør pladskrævende butikker. Der er endvidere udlagt to områder til pladskrævende butikker ved Kokkedal Industripark i Kokkedal. Der er udarbejdet lokalplaner for hhv. Kokkedal Industripark 3-7 og 6-8, der muliggør pladskrævende butikker.

Detailhandel

COWI har i 2020 gennemført en analyse af detailhandlen i Fredensborg Kommune. Analysen i sin helhed blev offenligtgjort i forbindelse med vedtagelsen af et tematillæg til kommuneplanen om detailhandel i 2021. Der er 89 butikker i Fredensborg Kommune. Heraf er 39 dagligvarebutikker, 12 er beklædningsbutikker, 23 er øvrige udvalgsvarebutikker, og 15 er butikker med særligt pladskrævende varegrupper (SPV). Antallet af butikker er steget en smule i perioden 2014 – 2019, da der i 2014 var 85 butikker i kommunen.

Den samlede omsætning i Fredensborg Kommune var ca. 1,1 mia. kr. i 2018, fordelt med ca. 825-840 mio. kr. på dagligvarer og ca. 250-270 mio. kr. på udvalgsvarer. Detailhandlen i oplandet til Fredensborg står for størstedelen af udvalgsvareomsætningen i kommunen, mens dagligvareomsætningen er mere ligeligt fordelt.

* Kan ikke oplyses af anonymitetshensyn. Omsætningen i Føtex er fordelt på hovedbrancher. Øvrig udvalgsvareomsætning i butikker med SPV indgår i tabellen.

Handelsbalancen

Handelsbalancen er udtryk for, hvor stor en andel af borgernes samlede udvalgsvareforbrug handlen udgør. Handelsbalancen beregnes ved at dividere omsætningen i detailhandlen i oplandet med forbruget fra borgere bosiddende i oplandet. En handelsbalance over 100 % udtrykker, at detailhandlen tiltrækker kunder udefra, mens en handelsbalance på under 100 % udtrykker, at oplandet er underforsynet. I detailhandelsanalysen er handelsbalancen for såvel Fredensborg Kommune som de omgivende kommuner vurderet.

Handelsbalancen ekskl. nethandel for Fredensborg Kommune er ca. 47 %. Handelsbalancen for dagligvarer er ca. 63 %, mens handelsbalancen for udvalgsvarer er 26 %. Tallene fortæller, at en meget stor del af kommunens borgere foretager deres indkøb i andre kommuner i regionen, primært Hørsholm, Hillerød, Helsingør, Lyngby og København.

Handelsbalancer i Fredensborg Kommune i 2018 fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer & oplande. Nethandlen er trukket ud af forbrugsgrundlaget i beregningen af handelsbalancerne.

I analysen vurderer COWI, at handelsbalancen i Hørsholm Kommune i 2019 for dagligvarer var 96 % og for udvalgsvarer 125 %. For Helsingør Kommune var handelsbalancen samme år 119 % og 123 % for hhv. dagligvarer og udvalgsvarer. I Hillerød Kommune var den 114 % for dagligvarer og 149 % for udvalgsvarer.