Boliger i byområdet

Områder til boligformål fremgår af retningslinjekortet.

1. Nye boligområder skal placeres i byzone i eksisterende bysamfund eller i direkte tilknytning hertil. Eksisterende boligområder i de fire bysamfund Fredensborg, Humlebæk, Nivå og Kokkedal fremgår af retningslinjekortet.

2. Nye boligområder placeres og indrettes, så der er let adgang for alle borgere til dagligvarebutik, skole og børnepasning, grønne områder og rekreative faciliteter, gang-/cykelstier, cykelparkering samt kollektiv trafik.
    
3. Ved planlægning af nye boligområder skal det sikres:
   • At der både er adgang til kvalitetsfulde opholdsarealer i det nære miljø omkring boligerne og til større grønne områder tæt ved bydelen.
   • At området er udformet, og der anvendes materialer som sikrer, at det er tilgængeligt for alle, også seniorer og handicappede.
   • At udendørs fri- og opholdsarealer udformes under hensyn til lokal afvanding af regnvand.
   • At beplantning, belysning, inventar, udsyn og åbenhed bidrager til trygge udendørs fri- og opholdsarealer.  
   • At bebyggelsen placeres under hensyn til eventuelle særlige landskabelige og/eller biologiske værdier i områderne.
   • At samspillet mellem bebyggelsens arkitektoniske udtryk og omgivelser analyseres, således at de stedlige kvaliteter i videst muligt omfang bevares.
   • At bebyggelsen, hvor det er muligt, er med til at understøtte og formidle den lokale stedsidentitet.
4. Nye boligområder skal som udgangspunkt planlægges med varierede boligtyper og boligstørrelser.
    
5. I områder fastlagt til boligformål kan der efter en nærmere planlægning tillades kollektive anlæg såsom børneinstitutioner, fælleshus, varmecentral og lignende.

6. For boligområder, hvor der ikke er lokalplan eller byplanvedtægt, som fastlægger bestemmelser om mindste grundstørrelser gælder følgende:
   • Grundstørrelsen for enfamiliehuse må ikke blive mindre end 700 m².
   • Grundstørrelsen for hver boligenhed i et tofamilie-/dobbelthus må ikke blive mindre end 600 m².

7. Indenfor de stationsnære områder må omdisponering af arealanvendelse generelt ikke føre til en mere ekstensiv anvendelse end hidtil, og ny større boligbebyggelse kan som hovedregel kun etableres som tæt/lav boliger og etageboliger.

Områder til fortætning fremgår af retningslinjekortet.

8. Der udpeges fortætningsområder indenfor de stationsnæreområder i Kokkedal, Nivå og Humlebæk. I disse områder kan der ske en mere intensiv arealudnyttelse ved fortætning af boligbebyggelse. Fortætningsområderne omfatter bymidterne i Nivå og Humlebæk. Yderligere udpeges fortætningsområder i de eksisterende stationsnære boligområder.
   
   Mindstegrundstørrelsen i fortætningsområderne for enfamiliehuse og tofamilie-/dobbelthuse fastsættes som følger:
   • Grundstørrelser for enfamiliehuse må ikke bliver mindre end 500 m².
   • Grundstørrelse for hver boligenhed i et tofamilie-/dobbelthus må ikke bliver mindre end 350 m².

9. Til boliger, der opføres eller indrettes til kollektivboliger, seniorbofællesskaber eller andre former for bofællesskaber skal indrettes fællesareal, der, som udgangspunkt, svarer til mindst ti procent af det samlede etageareal.
    
10. Senioregnede boliger skal have niveaufri adgang og skal som udgangspunkt placeres med god tilgængelighed til offentlig transport og indkøbsmuligheder.

Formål med retningslinjerne

Retningslinjerne for boligområder skal sikre, at den fremtidige boligudbygning sker hensigtsmæssigt i forhold til eksisterende byområder, byfunktioner og infrastruktur. De skal være med til at sikre, at der er en varieret boligsammensætning, boliger til alle aldersgrupper og livssituationer, samt at boligudbuddet er tilpasset udviklingen i befolkningssammensætningen. I denne planperiode har Byrådet en målsætning om, at der skal etableres flere etageboliger og tæt-lav boliger for at imødekomme det stigende behov for senioregnede boliger.  

Retningslinjerne skal også sikre, at disponeringen for de enkelte boliger og boligområder sker på en bæredygtig måde med fokus på at bevare og styrke den lokale identitet, trivsel, landskab, natur og miljø. Endelig skal de medvirke til at påvirke hverdagslivets bevægelsesmønstre og den enkelte borgers valg af transportform til gavn for folkesundheden og miljøet. 
 

Den videre planlægning

Den mere detaljerede planlægning i forhold til at sikre bl.a. miljø og bæredygtighedshensyn i forhold til arealdisponeringen, herunder den konkrete placering af de enkelte boliger og sammenhænge med de omkringliggende bebyggelser mv. sker i lokalplanlægningen.  

Fortætning af udpegede områder

Ud fra et bæredygtighedshensyn bør udbygning af bysamfundene ske ved fortætning og i mindre grad ved udvidelse. Fingerplan 2019 fastlægger følgende overordnede principper for placering af byfunktioner og arealudnyttelse i stationsnære områder:

• Intensive byfunktioner (bl.a. tæt boligbebyggelse) placeres inden for stationsnære områder.
• Stationsnære områder udnyttes med bebyggelsesprocenter, der modsvarer den centrale beliggenhed og gode tilgængelighed. 

Fortætningen i de stationsnære boligområder skal bidrage til en trafikal adfærd, hvor væsentlig flere går, cykler og/eller benytter kollektiv transport. Ud fra et ønske, om at beskytte og bevare friarealer, eksisterende grønne træk, bebyggelsesstrukturer, kulturhistorie og arkitektur i lokalområdet er fortætning dog ikke ønskelig eller mulig i alle områder inden for de stationsnære områder. Med udgangspunkt i fingerplanens principper, om fortætning af stationsnære områder, og under hensyntagen til ovenfor nævnte forhold, er der i retningslinjerne udpeget boligområder i Kokkedal, Nivå og Humlebæk til mulig boligfortætning. Fortætning kan ske enten ved indretning af flere boliger i en bestående villaejendom, ved nyopførelse af dobbelthuse eller ved udstykning.  I bymidterne er de største potentialer for fortætning. Her kan fortættes på baggrund af konkrete projektovervejelser og helhedsbetragtninger, der viser en forbedring af bymiljøet. Her kan boligbyggeri dække et lokalt behov for andre boligtyper end familieboliger f.eks. senioregnede boliger og ungdomsboliger og samtidig tilføre bymidterne nye aktiviteter og mere liv uden for forretningernes åbningstid. Det er med til at skabe tryghed. Fortætning kan ske ved etageboliger evt. med butikslokaler, serviceerhverv og andre publikumsorienterede funktioner i stueetagen og ved byhuse i flere etager.  

Andre myndigheder

Bolig- og PlanstyrelsenDe statslige interesser fokuserer ikke specifikt på den boligmæssige udbygning men mere generelt i forhold til byvækst i henhold til hovedprincipperne i Fingerplanen 2019, jf. afsnit om Byområderne.

Lovgrundlag

Retningslinjerne for områder til boliger er fastsat i medfør af planloven, herunder § 15, stk. 2, pkt. 9 vedr. udformning, anvendelse og vedligeholdelse af ubebyggede arealer samt bygningsreglementets bestemmelser.